FUNKCJONOWANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI KOMUNALNYCH

Substancja komunalna (2)

     Komunalna substancja mieszkaniowa jest najbardziej znaną dziedziną tej sfery gospodarki. Nie stanowi ona jednak znaczącego segmentu rynku nieruchomości, jak by się wydawało. Wykup mieszkań komunalnych daje bowiem samorządom mniejsze przychody, niż obrót nieruchomościami, przeznaczonymi pod handel czy usługi. Jest ich także relatywnie mniej, gdyż służą w pierwszym rzędzie zaspokajaniu potrzeb socjalnych.

     Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe? To część nieruchomości na terenie gminy, której właścicielem jest sama gmina, komunalne osoby prawne lub spółki prawa handlowego utworzone z udziałem gminy (z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego).

     Mieszkania, którymi dysponują gminy, mają dawać dach nad głową uboższej części społeczeństwa. Z komunalnego zasobu mieszkaniowego gmina powinna zapewniać lokale mieszkalne, socjalne, zamienne. Można z niej również wydzielać lokale przeznaczone do wynajmu przez pozyskanych z zewnątrz specjalistów na czas trwania stosunku pracy.

         Brak jest jednolitych kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych - informacji, kto, kiedy i na jakich zasadach może je uzyskać trzeba szukać w konkretnej gminie. Przepisy o ochronie praw lokatorów określają lakoniczne (art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) ( 1 ), że rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i określa zasady wynajmowania lokali wchodzących w jego skład, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.( 2 )  Mogą to jednak być rozwiązania odbiegające od przyjętych np. w sąsiedniej miejscowości. ( 3 )

         

 

     PRZYDZIAŁ MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

     Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

- warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

- warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

- zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

- kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2. ( 4 )  

     Zgodnie z ustawą, wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy winien określać również prawa i obowiązki obu stron: najemcy (lokatora) oraz gminy jako prawnego właściciela mieszkania, ustalać zasady sporządzania umów, regulować zagadnienia związane z kaucjami, obniżką czy podwyżką czynszu oraz trybem wypowiedzenia stosunku prawnego do lokalu.

 

 

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

     Zasady sprzedaży przez gminy mieszkań komunalnych są podobne w całej Polsce. O tym, czy mieszkanie jest na sprzedaż, decyduje sama gmina. Ona też zazwyczaj sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu lokalu.

     Procedura przygotowania mieszkania do sprzedaży przez gminę oraz sama transakcja sprzedaży trwa zazwyczaj (w zależności od miasta) od kilku do kilkunastu miesięcy. Przed zaoferowaniem mieszkania do wykupu gmina musi przeprowadzić liczne czynności techniczne - sporządzić opinię dotyczącą przeznaczenia działki w planie miejscowym zagospodarowania oraz sposobu jej zagospodarowania, podzielić nieruchomość - wydzielić działkę, na której posadowiony jest budynek i wykonać „opis i mapę", założyć księgę wieczystą dla całego budynku na podstawie „opisu i mapy". Poza tym przed sprzedażą lokalu należy sporządzić szkic lokalu z zaznaczeniem na rzucie kondygnacji, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego (wybranego w drodze przetargu) oraz uzyskać zaświadczenie Wydziału Architektury i Budownictwa o samodzielności lokalu. ( 5 )

     Warunkiem wykupu mieszkania komunalnego na własność przez dotychczasowego najemcę jest niezaleganie z czynszem i ewentualnymi innymi opłatami oraz pełne uregulowanie stanu prawnego mieszkania.

 

 

     SPRZEDAŻ MIESZKAŃ A POTRZEBY GMINY

     Masowa wyprzedaż przez gminy lokali komunalnych przy jednoczesnych brakach lokalowych wskazuje na postępujący paraliż działania samorządów. Dysproporcje między ich statutowymi zadaniami a stanem finansowym sprawiają, że czas oczekiwania na mieszkanie socjalne mierzy się latami. W ubiegłym roku oddano statystycznie mniej niż jedno mieszkanie socjalne na gminę: w konsekwencji dziś w skali kraju brakuje ok. 1,8 mln mieszkań dla najuboższych. Samorządy pozbywają się komunalnego zasobu mieszkaniowego, chaotycznie wyprzedając nieruchomości, na utrzymanie których w znośnym stanie technicznym ich po prostu nie stać. 

     Jednocześnie gminy nie prowadzą aktywnej polityki czynszowej i pomimo istnienia ustawowego obowiązku, tylko niewielka część z nich uchwaliła własne plany strategii mieszkaniowej.  Brakuje wieloletnich programów rozwoju budownictwa komunalnego, choć jednocześnie gminy muszą wypłacać milionowe odszkodowania właścicielom kamienic i spółdzielniom mieszkaniowym za niewykonywanie wyroków eksmisyjnych - na przyznanie lokalu dla eksmitowanego trzeba czekać nawet dziesięć lat.  Do sądów w całej Polsce od pewnego czasu trafia lawina pozwów w tej sprawie a wypłacone sumy dodatkowo pogarszają trudną sytuację finansową gmin.

     Zdaniem samorządowców, w zakresie budownictwa komunalnego państwo nałożyło na gminy wyjątkowo kosztowny obowiązek: samorządy ponoszą koszty nierealnych zasad polityki  kwaterunkowej PRL. ( 6 )  (c.d.n.)